Myyjän leima-velvollisuus -Tallenna Spade a Spade
Singaporessa kiinteistöjen hinnat nousivat niin nopeasti viimeisen vuoden aikana, että hallitus oli huolestunut. Kotijäsenet näyttävät kateellisilta niille, jotka hyötyivät paremmista palkinnoista heidän kehitystyönsä kollektiivisesta myynnistä. Tämä viittaa erityislainsäädäntöön, jonka mukaan kehitystyön omistajien erityinen enemmistö voi myydä kaikki kerroksen yksikön kehityksessä huolimatta siitä, että pieni vähemmistö ei halua myydä.
Kuitenkin viimeisen puolen vuoden aikana monet omistajat kollektiivisen myynnin kehittämisessä ovat itku murhasta! Tämä johtui siitä, että hallitus toteutti veron nimeltä Seller's Stamp Duty (tai "SSD"). Omistajat, jotka myyvät omaisuutensa neljän vuoden kuluessa, joutuvat maksamaan SSD: n. Lucky (tai jotkut sanovat epäonninen) omistajat, tämä voi olla viisikymmentätuhatta dollaria satoja tuhansia dollareita.
Epätavimmat ovat omistajat ("Unhappy Owner"), jotka siirtyivät unelmataloonsa vain havaitsemaan, että kahden tai kolmen kuukauden kuluessa perustetaan kollektiivinen myyntikomitea ("CSC") ja Unhappy Owner's Dream House myydään ilman heidän suostumustaan. Tyytymätön omistaja voi protestoida. Hän voi hakea tuomioistuimelta estääkseen myynnin. Mutta jos CSC on noudattanut kaikkia lain edellyttämiä vaatimuksia, myynti jatkuu. Ja kun Unhappy Owner kieltäytyy allekirjoittamasta hänen unelmakodinsa siirtoa, CSC voi hakea kirjaajaa kirjaamaan siirron. Sitten kuin vahinkoa loukkaavaksi, CSC voi maksaa SSD: n Unhappy Ownerin kerrosyksikössä ja vähentää SSD: n myynnin etenemisestä Unhappy Ownerin takia.
Oikeudenmukaiseksi tämä ei ole arvostelu kollektiivisen myyntimenettelyn kritiikistä. Singapore on demokratia, joka uskoo enemmistön sääntöön. Tästä syystä, jopa kerrosten kehityksessä, pieni vähemmistö saattaa joutua antamaan erityistä enemmistöä. On olemassa riittävät takeet sen varmistamiseksi, että pieni vähemmistö, kuten onnettomamme omistajamme, ei kärsisi kollektiivisesta myynnistä aiheutuvasta taloudellisesta menetyksestä. Mutta tällaiset vakuutukset ovat riittämättömiä, jotta rauhoittava mainittu vamma (tai keventää mainittua loukkausta).
Tämä herättää kysymyksen. Pitääkö laki todella vaatia vähemmistöomistajia maksamaan SSD: n?
Hallitus toteutti SSD: n näennäisesti omaisuuden spekulointia ("SSD Purpose") hillitsemiseksi. Tämä tavoite saavutetaan, kun kodin omistajat kohtaavat mahdollisuuden maksaa SSD: n, päättävät lykätä kotinsa myyntiä. Hän on tyytymätön omistaja, hän on toiminut SSD: n tarkoituksen mukaisesti protestoimalla kollektiivista myyntiä vastaan. Sen jälkeen, jos hänen mielenosoituksistaan huolimatta erikoisosa alkaa myydä unelmansa kotiinsa, ei ole mitään, mitä tämä Unhappy Owner voi estää myynnin. Miten se palvella SSD-tarkoitusta asettaa SSD: n tähän onnettomaan omistajalle? Se smacks kaksinkertaisen vaarantaa ensin, jotta laki valtuuttaa CSC: n myymään Unhappy Owner's Dream-kotiin ja toiseksi SSD-vastuun määräämiseksi onnettomalle omistajalle. SSD-vastuun käyttöönotto tällä onnettomalla omistajalla näyttäisi laajentavan lakia sen alkuperäisen SSD-tarkoituksen lisäksi.
Singaporen Inland Revenue Authority ("IRAS") -sivustolla on opas, jonka mukaan kollektiivisen myynnin omistajien on maksettava SSD: lle - jopa vähemmistöomistajille, kuten onnettomalle omistajallemme. Jos alkuperäinen SSD-tarkoitus ei kata onnettomasta omistajastamme, onko hän tahallaan epäselviä lakeja?
Tämä tuo meidät takaisin lailla. Paholainen on yksityiskohdissa.
Leimavertauslaissa sanotaan, että myyjät, jotka myyvät omaisuuttaan neljän vuoden kuluessa sen ostosta, joutuvat maksamaan SSD: n. Ja tämä on meidän Eureka! hetki.
Siinä on vastaus, jota Unhappy Omistaja etsii. Hän ei ole myyjä eikä hän myynyt unelmansa kotiin. Enemmistöomistajat ovat myynyt unelmansa kotiin protesteistaan huolimatta. Kollektiivinen myyntisopimus kertoo, että enemmistöomistajat myyvät kaikki kehityshankkeita. Se ei sano, että vähemmistöomistajat ovat myyjiä. Jopa tuomioistuimen määräyksellä ei sanota, että vähemmistöomistajat ovat myyjiä. Ei ole mitään syytä kenenkään kohdella onnettomia omistajamme myyjänä ja määrätä hänelle SSD-vastuu. Tämä on erityisen tärkeää, kun alkuperäisen SSD: n tarkoitus ei koske onnettomuutta omistajaa.
Lopuksi on valitettavaa lakia, että leimavero asetetaan välineille eikä liiketoimiin. Jos olemme tyytymättömiä omistajia, jos hän ei ole allekirjoittanut mitään myyntisopimusta tai siirtovälineitä, hän ei ole allekirjoittanut SSD: n vastuuta. Siksi IRAS on ultra vires kerää SSD: n onnettomalta omistajaltamme. Ja jos SSD on maksettu, onnettomalla omistajallamme on oikeus hyvitykseen IRAS: stä.
Joten tarinan moraali on tämä. Puhua asioista niiden oikeilla nimillä. Soita myyjälle myyjälle. Älä vain soita onnettomalle omistajallemyyjälle eikä kerää SSD: tä hänestä.
Herra Eric Ng Yuen.
Partner - Malkin & Maxwell LLP
Kuitenkin viimeisen puolen vuoden aikana monet omistajat kollektiivisen myynnin kehittämisessä ovat itku murhasta! Tämä johtui siitä, että hallitus toteutti veron nimeltä Seller's Stamp Duty (tai "SSD"). Omistajat, jotka myyvät omaisuutensa neljän vuoden kuluessa, joutuvat maksamaan SSD: n. Lucky (tai jotkut sanovat epäonninen) omistajat, tämä voi olla viisikymmentätuhatta dollaria satoja tuhansia dollareita.
Epätavimmat ovat omistajat ("Unhappy Owner"), jotka siirtyivät unelmataloonsa vain havaitsemaan, että kahden tai kolmen kuukauden kuluessa perustetaan kollektiivinen myyntikomitea ("CSC") ja Unhappy Owner's Dream House myydään ilman heidän suostumustaan. Tyytymätön omistaja voi protestoida. Hän voi hakea tuomioistuimelta estääkseen myynnin. Mutta jos CSC on noudattanut kaikkia lain edellyttämiä vaatimuksia, myynti jatkuu. Ja kun Unhappy Owner kieltäytyy allekirjoittamasta hänen unelmakodinsa siirtoa, CSC voi hakea kirjaajaa kirjaamaan siirron. Sitten kuin vahinkoa loukkaavaksi, CSC voi maksaa SSD: n Unhappy Ownerin kerrosyksikössä ja vähentää SSD: n myynnin etenemisestä Unhappy Ownerin takia.
Oikeudenmukaiseksi tämä ei ole arvostelu kollektiivisen myyntimenettelyn kritiikistä. Singapore on demokratia, joka uskoo enemmistön sääntöön. Tästä syystä, jopa kerrosten kehityksessä, pieni vähemmistö saattaa joutua antamaan erityistä enemmistöä. On olemassa riittävät takeet sen varmistamiseksi, että pieni vähemmistö, kuten onnettomamme omistajamme, ei kärsisi kollektiivisesta myynnistä aiheutuvasta taloudellisesta menetyksestä. Mutta tällaiset vakuutukset ovat riittämättömiä, jotta rauhoittava mainittu vamma (tai keventää mainittua loukkausta).
Tämä herättää kysymyksen. Pitääkö laki todella vaatia vähemmistöomistajia maksamaan SSD: n?
Hallitus toteutti SSD: n näennäisesti omaisuuden spekulointia ("SSD Purpose") hillitsemiseksi. Tämä tavoite saavutetaan, kun kodin omistajat kohtaavat mahdollisuuden maksaa SSD: n, päättävät lykätä kotinsa myyntiä. Hän on tyytymätön omistaja, hän on toiminut SSD: n tarkoituksen mukaisesti protestoimalla kollektiivista myyntiä vastaan. Sen jälkeen, jos hänen mielenosoituksistaan huolimatta erikoisosa alkaa myydä unelmansa kotiinsa, ei ole mitään, mitä tämä Unhappy Owner voi estää myynnin. Miten se palvella SSD-tarkoitusta asettaa SSD: n tähän onnettomaan omistajalle? Se smacks kaksinkertaisen vaarantaa ensin, jotta laki valtuuttaa CSC: n myymään Unhappy Owner's Dream-kotiin ja toiseksi SSD-vastuun määräämiseksi onnettomalle omistajalle. SSD-vastuun käyttöönotto tällä onnettomalla omistajalla näyttäisi laajentavan lakia sen alkuperäisen SSD-tarkoituksen lisäksi.
Singaporen Inland Revenue Authority ("IRAS") -sivustolla on opas, jonka mukaan kollektiivisen myynnin omistajien on maksettava SSD: lle - jopa vähemmistöomistajille, kuten onnettomalle omistajallemme. Jos alkuperäinen SSD-tarkoitus ei kata onnettomasta omistajastamme, onko hän tahallaan epäselviä lakeja?
Tämä tuo meidät takaisin lailla. Paholainen on yksityiskohdissa.
Leimavertauslaissa sanotaan, että myyjät, jotka myyvät omaisuuttaan neljän vuoden kuluessa sen ostosta, joutuvat maksamaan SSD: n. Ja tämä on meidän Eureka! hetki.
Siinä on vastaus, jota Unhappy Omistaja etsii. Hän ei ole myyjä eikä hän myynyt unelmansa kotiin. Enemmistöomistajat ovat myynyt unelmansa kotiin protesteistaan huolimatta. Kollektiivinen myyntisopimus kertoo, että enemmistöomistajat myyvät kaikki kehityshankkeita. Se ei sano, että vähemmistöomistajat ovat myyjiä. Jopa tuomioistuimen määräyksellä ei sanota, että vähemmistöomistajat ovat myyjiä. Ei ole mitään syytä kenenkään kohdella onnettomia omistajamme myyjänä ja määrätä hänelle SSD-vastuu. Tämä on erityisen tärkeää, kun alkuperäisen SSD: n tarkoitus ei koske onnettomuutta omistajaa.
Lopuksi on valitettavaa lakia, että leimavero asetetaan välineille eikä liiketoimiin. Jos olemme tyytymättömiä omistajia, jos hän ei ole allekirjoittanut mitään myyntisopimusta tai siirtovälineitä, hän ei ole allekirjoittanut SSD: n vastuuta. Siksi IRAS on ultra vires kerää SSD: n onnettomalta omistajaltamme. Ja jos SSD on maksettu, onnettomalla omistajallamme on oikeus hyvitykseen IRAS: stä.
Joten tarinan moraali on tämä. Puhua asioista niiden oikeilla nimillä. Soita myyjälle myyjälle. Älä vain soita onnettomalle omistajallemyyjälle eikä kerää SSD: tä hänestä.
Herra Eric Ng Yuen.
Partner - Malkin & Maxwell LLP
Kommentit
Lähetä kommentti